होमवर्ड ने मंदी के बीच रियल एस्टेट लेनदेन को गति देने के लिए $120M हासिल किए

क्रंचबेस न्यूज (Crunchbase News) की रिपोर्ट के अनुसार, होमवर्ड, एक ऐसा स्टार्टअप है जिसे घर के मालिकों को मौजूदा घर बेचने से पहले नया खरीदने में मदद करने या उनके घरों के लिए नकद पेशकश सुरक्षित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, ने विशेष रूप से $120 मिलियन का सीरीज डी फंडिंग दौर हासिल किया है।

एसेट-बै बैक्ड क्रेडिट पर ध्यान केंद्रित करने वाली वैकल्पिक निवेश फर्म सालुडा ग्रेड (Saluda Grade) ने इस फंडिंग दौर का नेतृत्व किया। अन्य प्रतिभागियों में कॉन्टिनेंटल जनरल इंश्योरेंस कंपनी (Continental General Insurance Co.), सिटी वेंचर्स (Citi Ventures), मैग्नार कैपिटल (Magnetar Capital), नोरवेस्ट (Norwest) और लाइवओक वेंचर्स (LiveOak Ventures) शामिल थे।

पूंजी के इस नवीनतम निवेश के साथ, 2018 में अपनी स्थापना के बाद से होमवर्ड की कुल इक्विटी फंडिंग $360 मिलियन तक पहुँच गई है। हालाँकि कंपनी ने इस हालिया दौर के लिए मूल्यांकन का खुलासा नहीं किया, लेकिन उसने उल्लेख किया कि यह आंकड़ा 2021 में इसके $136 मिलियन के सीरीज सी जुटाने के मूल्यांकन के बेहद करीब है, जिस समय रिपोर्टों में इसे "$800 मिलियन से थोड़ा ऊपर" बताया गया था।

इक्विटी फाइनेंसिंग के अलावा, ऑस्टिन स्थित कंपनी ने आगे के रियल एस्टेट लेनदेन को निधि देने के लिए समर्पित $330 मिलियन की एसेट-बैक्ड डेट फैसिलिटी हासिल की। नई इक्विटी पूंजी को होमवर्ड के फाइनेंसिंग उत्पादों के विस्तार और इसके प्रौद्योगिकी बुनियादी ढांचे में आगे निवेश करने की दिशा में निर्देशित किया जाएगा।

यह ताज़ा फंडिंग इस साल प्रॉपटेक क्षेत्र के भीतर स्टार्टअप निवेश में वृद्धि के बीच आई है। क्रंचबेस के आंकड़ों से संकेत मिलता है कि वैश्विक रियल एस्टेट-संबंधित स्टार्टअप्स ने 2026 में अब तक बीज से लेकर विकास-चरण के वित्तपोषण में लगभग $12.7 बिलियन जुटाए हैं, जिससे यह वर्ष पिछले साल जुटाए गए $12.3 बिलियन को पार करने की राह पर है। इसके बावजूद, क्षेत्र का निवेश चरम स्तर से काफी नीचे बना हुआ है; 2019 में—2021 के उद्यम वित्तपोषण उछाल के बाद रिकॉर्ड पर दूसरा सबसे बड़ा वर्ष—रियल एस्टेट स्टार्टअप्स ने $24 बिलियन सुरक्षित किए थे।

बिक्री से पहले नकदी निकालना

रियल एस्टेट एजेंटों के माध्यम से काम करते हुए, होमवर्ड ग्राहकों को होम इक्विटी को अनलॉक करने और एक साथ खरीदने और बेचने की रसद का प्रबंधन करने में सहायता करता है। इसका 'बाय बिफोर यू सेल' (Buy Before You Sell) कार्यक्रम अल्पकालिक वित्तपोषण प्रदान करता है ताकि व्यक्ति अपने मौजूदा निवास को छोड़ने से पहले अपना अगला घर खरीद सकें, और मौजूदा संपत्ति के लिए गारंटीकृत बैकअप प्रस्ताव के साथ पूरा हो सके।

तेज़ लेनदेन चाहने वाले व्यक्तियों के लिए, 'सेल बिफोर यू लिस्ट' (Sell Before You List) सेवा केवल कुछ हफ्तों की समापन समय-सीमा के साथ एक सर्व-नकद खरीदारी प्रदान करती है। खरीद के बाद, होमवर्ड संपत्ति का नवीनीकरण करता है, इसे खुले बाजार में सूचीबद्ध करता है, और कार्यक्रम शुल्क को बनाए रखते हुए उत्पन्न लाभ मूल घर के मालिक को वापस कर देता है।

संस्थापक और सीईओ टिम हेइल ने क्रंचबेस न्यूज के साथ एक साक्षात्कार के दौरान साझा किया, "हमें एहसास हुआ कि घर के मालिकों को अपनी सारी होम इक्विटी का त्याग किए बिना अपने घर को तेजी से बेचने में मदद करने का एक अवसर है, जैसा कि उन्हें किसी निवेशक को बेचने पर करना पड़ता।"

हेइल के अनुसार, नए वित्तपोषण ने होमवर्ड को सभी 48 सन्निहित राज्यों में अपने नकद-प्रस्ताव कार्यक्रम को शुरू करने में सक्षम बनाया है। इसके अलावा, कंपनी का उद्देश्य वर्ष के अंत तक राष्ट्रव्यापी स्तर पर अपने 'बाय बिफोर यू सेल' कार्यक्रम की पेशकश करना है।

यह विस्तार एक रणनीतिक धुरी (pivot) की एड़ी पर आता है जो हेइल के अनुमानों के अनुसार, व्यापक अमेरिकी घरेलू बिक्री में लगभग 30% की गिरावट के बावजूद, होमवर्ड को 2021 के बाद से अपने राजस्व को चौगुने से अधिक बढ़ाने में मदद कर रहा है।

हेइल ने समझाया, "पिछले चार वर्षों में वास्तव में तेजी से बढ़ने की हमारी क्षमता इस बदलाव का एक बड़ा धन्यवाद था," उन्होंने "उन घर विक्रेताओं जो अभी भी लेनदेन कर रहे हैं" को लक्षित 'सेल बिफोर यू लिस्ट' उत्पाद का संदर्भ दिया।

आज तक, होमवर्ड ने 25,000 से अधिक रियल एस्टेट एजेंटों के साथ साझेदारी करने की सूचना दी है, जबकि कुल लेनदेन में $4 बिलियन से अधिक की सुविधा प्रदान की है।

एक बदलाव क्योंकि घर के मालिक वहीं रहे

2019 और 2022 के बीच, होमवर्ड ने पूरी तरह से घर के मालिकों को अपने मौजूदा घर को उतारने से पहले अपने आगामी घर को खरीदने में मदद करने पर ध्यान केंद्रित किया। हेइल ने उल्लेख किया कि इस समाधान ने प्रतिस्पर्धी आवास बाजार को नेविगेट करने वाले एजेंटों और उपभोक्ताओं के साथ मजबूती से प्रतिध्वनि की, जिससे कंपनी के लिए तेजी से विकास हुआ।

हालाँकि, तेजी से बढ़ती ब्याज दरों ने उस लक्षित दर्शकों तक पहुँचना कठिन बना दिया। बढ़ते मूविंग खर्चों के कारण घर के मालिक जो अन्यथा बड़े या छोटे घर में जा सकते थे, वहीं बने रहे।

हेइल ने टिप्पणी की, "ऊपर जाना अधिक महंगा हो गया, निश्चित रूप से बहुत अधिक महंगा, लेकिन कई लोगों के लिए नीचे जाना भी अधिक महंगा हो गया।"

इसके जवाब में, होमवर्ड ने उन विक्रेताओं की विविधता का विस्तार किया जिन्हें वह समायोजित कर सकता था। हालांकि कम उपभोक्ता एक साथ खरीद और बिक्री कर रहे थे, फिर भी कुछ घर के मालिकों को प्रतिस्थापन खरीदे बिना संपत्ति बेचने की आवश्यकता थी। बाजार में लंबे समय तक टिकने वाली संपत्तियों और अप्रत्याशित मूल्य निर्धारण के साथ, हेइल ने नकद प्रस्तावों की बढ़ती मांग की पहचान की।

होमवर्ड ने 2023 की शुरुआत में 'सेल बिफोर यू लिस्ट' पेश किया। हेइल के दृष्टिकोण से, मुख्य अंतर यह है कि कंपनी घरों को खरीदकर और पुनर्व बेचकर प्रशंसा हासिल करने वाले निकाय के बजाय विक्रेताओं के लिए सेवा प्रदाता के रूप में कार्य करती है।

उन्होंने कहा, "एक बार जब हम घर को ठीक कर लेते हैं और इसे खुले बाजार में इसकी पूरी कीमत पर बेच देते हैं, तो हम उस लाभ को मूल घर के मालिक को वापस भेज देते हैं।"

इसके अतिरिक्त, होमवर्ड ने ऐसे वातावरण के लिए लागत कम करने और प्रक्रिया को सरल बनाने के लिए अपने मूल 'बाय बिफोर यू सेल' कार्यक्रम को पुनर्गठित किया जहाँ घर अब कई प्रतिस्पर्धी प्रस्तावों के साथ एक ही सप्ताहांत में नहीं बिकते हैं। हेइल ने उल्लेख किया कि अधिक घर के मालिकों के बाजार में फिर से प्रवेश करने के कारण इस खंड ने पिछले वर्ष में पर्याप्त वृद्धि को प्रेरित किया है।

उन्होंने कहा, "अधिकांश घर के मालिक जो ऊपर या नीचे जाना चाहते हैं, वे अभी भी उस अगली खरीद को करने के लिए अपनी होम इक्विटी के अधिकांश हिस्से का उपयोग करने की योजना बना रहे हैं।"

होमवर्ड एक 'बाय विद कैश' (Buy With Cash) विकल्प भी प्रदान करता है, जिससे खरीदारों को नकद-समर्थित प्रस्ताव बनाने और समापन प्रक्रिया के बाद मानक बंधक (mortgage) में पुनर्वित्त (refinance) करने की अनुमति मिलती है।

लागत के बिना प्रत्यक्ष-से-उपभोक्ता विपणन

यह उद्यम अपने प्राथमिक वितरण चैनल के रूप में रियल एस्टेट एजेंटों पर बहुत अधिक निर्भर करता है। 25,000 से अधिक एजेंटों के साथ साझेदारी बनाने के बाद, हेइल के अनुसार, होमवर्ड ने $4 बिलियन से अधिक के लेनदेन की सुविधा प्रदान की है।

व्यक्तिगत उपभोक्ताओं को सीधे लक्षित करने के बजाय, स्टार्टअप एजेंटों, टीमों और ब्रोकरेज के साथ चल रहे संबंधों का पोषण करता है जो ग्राहकों को अपने कार्यक्रमों में बार-बार रूट करने में सक्षम हैं।

उन्होंने जोर देकर कहा, "हम सीधे उपभोक्ता के पास जाने में एक पैसा भी खर्च नहीं करते हैं। हम विज्ञापन नहीं करते हैं। हम विपणन नहीं करते हैं।"

कुछ एजेंट होमवर्ड के उत्पादों को सफेद-लेबल (white-label) करना चुनते हैं, उन्हें अपनी स्वतंत्र विपणन रणनीतियों में अपनी खुद की ब्रांड पहचान के तहत शामिल करते हैं। अन्य लोग मंच का उपयोग तब करते हैं जब किसी ग्राहक की मौजूदा संपत्ति या प्रतिबंधित इक्विटी उन्हें नई खरीद के साथ आगे बढ़ने से रोकती है।

हेइल ने उल्लेख किया, "कभी-कभी यह सिर्फ लेनदेन को अनब्लॉक करना होता है।"

चुनौतीपूर्ण बाजार स्थितियों के दौरान इस लचीलेपन और विकास ने सालुडा ग्रेड का ध्यान आकर्षित किया, जो पहली बार होमवर्ड में निवेश कर रहा है। फर्म के ग्रोथ इक्विटी फंड के प्रमुख जॉन स्टेप ने कहा कि खरीदारों, विक्रेताओं और एजेंटों के सामने आने वाली कठिनाइयों की कंपनी की गहरी समझ ने इसे अन्य तुलनीय ऑपरेटरों से अलग कर दिया जिनका उन्होंने मूल्यांकन किया था।

स्टेप ने कहा, "वे वास्तव में उन मुख्य मुद्दों को समझते थे जिन्हें वे संबोधित कर रहे थे। यह उनके वित्तीय प्रदर्शन और उनके विकास में स्पष्ट था।"

स्टेप के अनुसार, भौगोलिक विस्तार ने एक और मुख्य आकर्षण के रूप में कार्य किया, जिसमें पूंजी इंजेक्शन ने नए क्षेत्रों में होमवर्ड के उत्पाद सूट को पेश करने के द्वार खोले।

स्टेप ने क्रंचबेस न्यूज को बताया, "हम उत्पाद-बाजार फिट को पहचानते हैं, और यह उत्पाद सेट उपभोक्ताओं के लिए घर लेनदेन प्रक्रिया में कुछ घर्षण को खत्म करने के लिए वास्तव में कितना उपयोगी है, और एजेंटों को इसकी पेशकश करने में सक्षम होने के लिए यह कितना उपयोगी उपकरण है।"

अंडरराइटिंग को तेज करने के लिए एआई (AI) का उपयोग करना

कई आधुनिक स्टार्टअप्स की तरह, होमवर्ड अपने परिचालन वर्कफ़्लो में कृत्रिम बुद्धिमत्ता (artificial intelligence) को एकीकृत करता है। विशेष रूप से, संगठन लेनदेन को संसाधित करने और संपत्तियों के अंडरराइटिंग से जुड़ेमैनुअल प्रयासों को कम करने के लिए एआई का लाभ उठाता है।

दस्तावेजों से डेटा निकालने और अंडरराइटर्स को संपत्ति की तस्वीरों, वीडियो और निरीक्षण रिपोर्टों की समीक्षा करने में सहायता के लिए बड़े भाषा मॉडल का उपयोग किया जाता है। हेइल ने समझाया कि तकनीक छतों, हीटिंग और कूलिंग सिस्टम और सामान्य संपत्ति की स्थिति के बारे में महत्वपूर्ण विवरणों को अलग करती है।

उन्होंने देखा, "संचालन और अंडरराइटिंग को सुव्यवस्थित करने के लिए एआई बहुत बड़ा रहा है।"

आगे देखते हुए, हेइल व्यापक अवसर को उन वित्तीय और शेड्यूलिंग बाधाओं को लगातार हल करने के रूप में देखते हैं जो बाजार की बदलती स्थितियों के बावजूद रियल एस्टेट लेनदेन को जटिल बनाते हैं।

उन्होंने कहा, "एक बड़ी मंदी आई है, लेकिन इससे खरीदारों और विक्रेताओं के लिए समस्याओं को हल करने का जो अवसर मौजूद है, वह बदला नहीं है।"

कंपनी कई राजस्व धाराओं का उपयोग करती है। 'ब्यू बिफोर यू सेल' में मासिक ब्याज शुल्कों के साथ 1% प्रोग्राम फीस शामिल है, जबकि 'सेल बिफोर यू लिस्ट' में बिना किसी मासिक लागत के एक ही प्रोग्राम फीस होती है। हेइल ने बाद वाली पेशकश से जुड़ी विशिष्ट फीस का खुलासा नहीं किया।

होमवर्ड एकीकृत इन-हाउस मॉर्गेज और टाइटल संचालन के माध्यम से भी राजस्व उत्पन्न करता है। हेइल ने बताया कि आंतरिक रूप से कई लेनदेन चरणों को संभालने से खरीदारों और विक्रेताओं के लिए अनुभव सरल हो जाता है, साथ ही होमवर्ड को जो कुल प्रोग्राम फीस लेनी होती है, वह भी कम हो सकती है।

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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

• होमवर्ड क्या करता है?
  होमवर्ड एक प्रोपटेक स्टार्टअप है जो घर के मालिकों को अपना वर्तमान घर बेचने से पहले एक नई संपत्ति खरीदने में सहायता करता है, और रियल एस्टेट एजेंटों के साथ साझेदारी के माध्यम से कैश-एडवांस समाधान, गारंटीड बैकअप ऑफ़र और सुव्यवस्थित वित्तपोषण उत्पाद प्रदान करता है।
• होमवर्ड ने कितना वित्तपोषण जुटाया है?
  होमवर्ड ने सलूदा ग्रेड के नेतृत्व में 120 मिलियन डॉलर का सीरीज डी फंडिंग दौर जुटाया है, जिससे 2018 में इसकी स्थापना के बाद से इसकी कुल इक्विटी फंडिंग 360 मिलियन डॉलर हो गई है।
• होमवर्ड के प्राथमिक कार्यक्रम क्या हैं?
  कंपनी की मुख्य पेशकशों में “ब्यू बिफोर यू सेल,” “सेल बिफोर यू लिस्ट,” और “ब्यू विद कैश” शामिल हैं, जो आवासीय रियल एस्टेट लेनदेन के समय और वित्तपोषण के अंतर को प्रबंधित करने में मदद करते हैं।
• क्या होमवर्ड सीधे उपभोक्ताओं को बाजार में उतारता है?
  नहीं, होमवर्ड प्रत्यक्ष-से-उपभोक्ता विज्ञापन पर पैसा खर्च करने के बजाय विशेष रूप से रियल एस्टेट एजेंटों, टीमों और ब्रोकरेज के साथ साझेदारी करते हुए B2B2C मॉडल पर काम करता है।

चित्रांकन: डोम गुज़मैन